Ob Neubau oder Grundstückskauf in Hünstetten, Idstein oder einem anderen Ort im Taunus: Rund um den Kanalanschluss fallen mehrere getrennte Zahlungen an. Die Gemeinde verlangt Beiträge, dazu kommen laufende Gebühren und die Kosten für die eigentlichen Bauarbeiten. Diese drei Posten geraten leicht durcheinander. Wo die Zuständigkeit der Gemeinde endet und Ihre beginnt, legt die Entwässerungssatzung fest. Oft verläuft diese Kostengrenze an der Grundstücksgrenze, in manchen Fällen erst am ersten Schacht auf dem Grundstück.
Aus welchen Teilen ein Kanalanschluss besteht und wo die Kostengrenze verläuft
Der Kanalanschluss setzt sich aus aufeinanderfolgenden Abschnitten zusammen. In der Straße verläuft in der Regel der öffentliche Sammler. Von ihm zweigt der Anschlusskanal Richtung Grundstück ab. Dort schließt sich ein Kontroll- oder Übergabeschacht an, danach die Grundleitung, die im Erdreich neben oder unter dem Gebäude liegt. Erst im Haus beginnen die Fall- und Sammelleitungen. Im Alltag nennt man die gesamte Strecke Hausanschluss. Entscheidend für die Kosten ist vor allem, an welcher Stelle der öffentliche Abschnitt aufhört.
Ein Bundesgesetz bestimmt diese Grenze nicht. Maßgeblich ist die Entwässerungssatzung der jeweiligen Gemeinde. Oft hört die öffentliche Zuständigkeit an der Grundstücksgrenze auf, in manchen Fällen erst beim ersten Schacht auf dem Grundstück. Manche Satzungen ordnen den Anschlusskanal zwar der öffentlichen Anlage zu, lassen ihn aber dennoch auf Kosten des Eigentümers herstellen. Ohne Kenntnis dieser Regeln zahlt man im Schadensfall unter Umständen für ein fremdes Rohrstück. Oder man hofft umsonst darauf, dass die Gemeinde einen Riss auf dem eigenen Grundstück beseitigt.
- Öffentlicher Kanal (Sammler): verläuft meist unter der Straße, Eigentümer ist die Gemeinde oder der Abwasserverband.
- Anschlusskanal: Verbindung zwischen Sammler und Grundstück. Eigentum und Kostentragung legt die Satzung fest.
- Übergabe- oder Kontrollschacht: Öffnung für Prüfung und Reinigung, Position häufig vorgegeben.
- Grundleitung: private Leitung im Erdreich, normalerweise in der Verantwortung des Eigentümers.
- Hausinstallation: sämtliche Leitungen innerhalb des Gebäudes, stets Aufgabe des Eigentümers.
Beitrag, Gebühr, Kostenersatz: drei unterschiedliche Zahlungen
Häufig wird der Erschließungsbeitrag nach dem Baugesetzbuch (BauGB) dem Kanal zugeordnet. Tatsächlich finanziert er die erstmalige Herstellung von Straßen, Wegen, Plätzen und bestimmten Grünanlagen. Mindestens 10 % des beitragsfähigen Aufwands trägt die Gemeinde selbst. Der übrige Teil wird auf die erschlossenen Grundstücke umgelegt. Abwasseranlagen sind im BauGB ausdrücklich ausgenommen. Der Kanal wird daher separat abgerechnet.
Rechtsgrundlage dafür ist in Hessen das Kommunalabgabengesetz (KAG). Die Gemeinde verlangt einen einmaligen Abwasser- oder Kanalbeitrag. Abgegolten wird damit der Vorteil, dass Ihr Grundstück an die öffentliche Abwasseranlage angeschlossen werden kann. Grundlage der Berechnung sind meist die Grundstücksfläche und das Maß der baulichen Nutzung, also Geschosszahl oder Geschossfläche. Ein späterer An- oder Ausbau kann eine Nachveranlagung nach sich ziehen. Oft kommt noch ein Kostenersatz für den Grundstücksanschluss dazu, den die Gemeinde nach tatsächlichem Aufwand oder nach Einheitssätzen ermittelt.
Bei den laufenden Abwassergebühren gilt in Hessen in der Regel der gesplittete Maßstab. Schmutzwasser wird über den Frischwasserverbrauch berechnet, Niederschlagswasser über die an den Kanal angeschlossene versiegelte Fläche.
Einmal zahlen oder regelmäßig?
Einmalige Zahlungen
- Abwasserbeitrag nach KAG für die Möglichkeit zum Anschluss
- Kostenersatz für den Grundstücksanschluss
- Erschließungsbeitrag nach BauGB für Straße und Wege
- Baukosten für Grundleitung, Schacht und Technik auf dem eigenen Grundstück
Regelmäßige Gebühren
- Schmutzwassergebühr auf Basis des Frischwasserverbrauchs
- Niederschlagswassergebühr auf Basis der angeschlossenen versiegelten Fläche
- Erhebung per Gebührenbescheid jährlich oder in Abschlägen
- Passen sich der Nutzung an, zum Beispiel nach Entsiegelung oder Bau einer Zisterne
Welche Kosten auf wen entfallen: die Abschnitte im Überblick
Die folgende Tabelle weist jedem Abschnitt einen Kostenträger und eine Art der Abrechnung zu. Abgebildet sind die üblichen Regelungen. Verbindlich ist im Einzelfall Ihre Satzung.
Kosten je Abschnitt: Kostenträger und Abrechnung
| Teilbereich | Wer bezahlt in der Regel | Wie abgerechnet wird |
|---|---|---|
| Öffentlicher Kanal in der Straße | Alle Anschlussnehmer gemeinsam | Über den Abwasserbeitrag und die laufenden Gebühren |
| Anschlusskanal bis zur Grundstücksgrenze | Je nach Satzung: Gemeinde baut, Eigentümer erstattet, oder Eigentümer beauftragt selbst | Kostenersatz per Bescheid oder Rechnung der Tiefbaufirma |
| Übergabe- oder Kontrollschacht | Meist der Eigentümer | Teil des Bauauftrags, Lage oft per Satzung vorgegeben |
| Grundleitung auf dem Grundstück | Eigentümer | Rechnung nach Aufmaß oder Pauschalangebot |
| Rückstausicherung, Hebeanlage | Eigentümer | Einbau und Wartung nach Angebot |
| Prüfung und Abnahme | Eigentümer | Dichtheitsprüfung, ggf. Verwaltungsgebühr der Gemeinde |
| Straße und Gehweg (Erstherstellung) | Eigentümer anteilig, Gemeinde mindestens 10 % | Erschließungsbeitrag nach BauGB |
Bestimmte Sonderfälle führen immer wieder zu Konflikten. Bei Grundstücken in zweiter Reihe verläuft die Leitung häufig über das Nachbargrundstück. Nötig ist dann ein Leitungsrecht, idealerweise als Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen; die Kosten übernimmt der anschließende Eigentümer. In Eigentümergemeinschaften zählt die Grundleitung in der Regel zum Gemeinschaftseigentum, die Kostenverteilung folgt der Gemeinschaftsordnung. Beim Kauf eines Grundstücks gilt: Den Erschließungsbeitrag schuldet, wer zum Zeitpunkt der Bekanntgabe des Bescheids im Grundbuch eingetragen ist. Kommt der Bescheid spät, zahlt also der Käufer, sofern der Kaufvertrag keine andere Regelung enthält.
Welche Faktoren die Baukosten bestimmen
Beiträge und Gebühren legt die Gemeinde gemäß ihrer Satzung fest, viel Spielraum haben Sie dabei nicht. Die Bauarbeiten am Anschluss hängen hingegen vom Aufwand ab, und der variiert von Grundstück zu Grundstück stark. Selbst Nachbarhäuser in derselben Straße erhalten mitunter sehr unterschiedliche Rechnungen, etwa wenn der Sammler für eines davon auf der gegenüberliegenden Straßenseite liegt.
Kostentreiber beim Kanalanschluss
| Was den Preis beeinflusst | Wirkung | Woran Sie es erkennen |
|---|---|---|
| Länge bis zum öffentlichen Kanal | Jeder Meter Graben, Rohr und Verfüllung kommt hinzu | Abstand vom Haus zur Straße, Sammler auf der gegenüberliegenden Straßenseite |
| Tiefe des öffentlichen Kanals | Tiefe Gräben brauchen Verbau, mehr Aushub und mehr Zeit | Angaben zur Sohlhöhe im Kanalkataster, tiefe Schächte in der Straße |
| Oberfläche über der Trasse | Asphalt und Pflaster müssen aufgebrochen und fachgerecht wiederhergestellt werden | Leitung verläuft unter Straße, Gehweg oder Hofeinfahrt statt unter Rasen |
| Untergrund | Steiniger Boden verlangsamt den Aushub, Grundwasser erfordert eine Wasserhaltung | Bodengutachten, Hanglage, Erfahrungen der Nachbarn beim Kellerbau |
| Höhenlage des Kellers | Zusätzliche Technik gegen Rückstau kann nötig werden | Kellerboden liegt tiefer als die Straße |
| Fremdleitungen und Verkehr | Handschachtung, Straßensperrung und Verkehrssicherung kosten Zeit | Gas-, Wasser-, Strom- und Telekomleitungen laut Planauskunft |
| Bauweise im Bestand | Grabenlose Sanierung erspart Aufbruch und Wiederherstellung | Ergebnis der Kanal-TV-Untersuchung zeigt Zustand und Schadensbild |
Die tatsächlichen Kosten ergeben sich aus dem Angebot nach Besichtigung.
Ausgleich und Auflagen: Kosten, die gern übersehen werden
Mit einem neuen Baugebiet greift der Bebauungsplan in Natur und Landschaft ein. Dafür ist ein Ausgleich vorgeschrieben, etwa neue Streuobstwiesen oder Aufforstungen. Das BauGB erlaubt der Gemeinde, diese Kosten per Kostenerstattungsbetrag auf die Baugrundstücke zu verteilen, etwa nach der zulässigen Grundfläche. Da dieser Bescheid unabhängig vom Erschließungsbeitrag eintrifft, fehlt er in Finanzierungsplänen oft.
Dazu kommt ein Ausgleich auf wasserwirtschaftlicher Ebene. Zahlreiche Bebauungspläne und Satzungen beschränken die Regenwassermenge, die in den Kanal gelangen darf. Hintergrund sind ausgelastete Netze und Starkregenereignisse. Die vorgeschriebenen Anlagen bezahlen Sie selbst. Abhängig von der Satzung fällt im Gegenzug die Niederschlagswassergebühr geringer aus, wenn weniger Fläche angeschlossen ist.
- Zisterne mit Rückhaltevolumen und gedrosseltem Notüberlauf zum Kanal
- Versickerungsmulde oder Rigole, häufig mit wasserrechtlicher Erlaubnis
- Trennsystem mit getrennten Grundleitungen für Schmutz- und Regenwasser
Wie viel Zeit nimmt die Erschließung eines Grundstücks in Anspruch?
Entscheidend ist in erster Linie der Bauort. In einer Baulücke an einer vorhandenen Straße sind Kanal und Straße bereits da, es geht also nur noch um den eigenen Anschluss. Im Neubaugebiet dagegen müssen Sie warten, bis das gesamte Gebiet erschlossen ist.
Vom Bebauungsplan zum betriebsbereiten Anschluss
- Gebiet erschließenDie Gemeinde vergibt Kanal und Baustraße per Ausschreibung und lässt sie herstellen. In Neubaugebieten zieht sich das häufig über viele Monate, gelegentlich länger. Schon jetzt darf die Gemeinde Vorausleistungen auf die Beiträge fordern.
- Entwässerungsantrag einreichenMit Lageplan samt Höhenangaben beantragen Sie die Genehmigung bei der Gemeinde oder dem Abwasserverband. Je nach Behörde sind einige Wochen Bearbeitungszeit einzuplanen.
- Anschluss herstellenArbeitet die Baufirma im öffentlichen Raum, benötigt sie eine Aufbruchgenehmigung. Die reine Bauzeit liegt oft bei wenigen Tagen. Straßenquerungen verlängern sie deutlich.
- Prüfung und AbnahmeBevor der Graben verfüllt wird, prüft man die Leitungen auf Dichtheit, beim Neubau in der Regel nach DIN EN 1610. Viele Gemeinden nehmen den Anschluss vor Ort ab und fordern einen Bestandsplan.
- Auf Bescheide wartenBescheide über Beiträge und Kostenersatz treffen häufig verzögert ein, mitunter erst Jahre nach dem Einzug. Bilden Sie dafür eine Rücklage.
Im Taunus sind Hanglagen häufig. Lassen Sie dort die Höhen frühzeitig vermessen. Befindet sich der Keller unterhalb der Rückstauebene, in der Regel die Straßenoberkante an der Anschlussstelle, ist eine Rückstausicherung oder Hebeanlage erforderlich. Zeigt sich das erst nach dem Rohbau, wird es kostspielig.
Bescheid kontrollieren, Zahlung verteilen, bestehenden Anschluss weiternutzen
Beitragsbescheid prüfen
Kontrollieren Sie im Bescheid zunächst die angesetzte Grundstücksfläche und das Maß der Nutzung. Prüfen Sie zudem, welche Fassung der Satzung zugrunde liegt und ob Sie korrekt als Eigentümer geführt werden. Erkundigen Sie sich auch, ob das Grundstück in der Vergangenheit bereits veranlagt wurde. Widerspruch lässt sich meist binnen eines Monats nach Bekanntgabe einlegen. Zahlen müssen Sie trotzdem, es sei denn, Sie beantragen zusätzlich die Aussetzung der Vollziehung. Bei knapper Kasse sind Anträge auf Stundung oder Ratenzahlung möglich. Für den Erschließungsbeitrag kennt das BauGB außerdem die Verrentung.
Altbau: zuerst untersuchen, dann entscheiden
Vor Abriss und Neubau oder beim Kauf eines Hauses ist eine Kanal-TV-Untersuchung der vorhandenen Leitung sinnvoll. Sie macht sichtbar, ob der Anschluss weiter genutzt werden kann oder ob Schäden wie Risse oder Wurzeleinwuchs vorliegen. Zahlreiche dieser Schäden lassen sich grabenlos, also ohne Aufbruch von Pflaster oder Rasen, per Kurzliner oder Spraycoating beseitigen.
